万科半年报：稳中求进，拥抱新机遇
元描述： 万科半年报解读，聚焦三大主业，实现高质量交付，销售跑赢大市，逆势增长，展望未来发展趋势。
引言：
2024年上半年，中国房地产市场持续调整，万科也未能幸免。虽然营收同比下降、净利润盈转亏，但万科展现出强大的韧性，在逆境中依然取得了一系列亮眼成绩。高质量交付7.4万套房屋，销售额跑赢大市，并且在融资方面取得重大突破，新增融资和再融资超600亿元。
不仅如此，万科积极布局三大核心业务，深耕综合住区开发、物业服务和租赁住宅，并积极探索REITs市场，为未来发展奠定了坚实基础。
本文将深入解读万科半年报，解析其经营亮点、面临挑战以及未来发展方向，并分享对房地产市场未来的看法，为读者提供更全面的信息和更深入的思考。
万科2024年中期业绩表现
上半年营收1427.79亿元，净利润盈转亏
万科2024年半年报显示，公司实现营业收入1427.79亿元，同比下降28.93%；归属于上市公司股东的净利润为-98.52亿元，同比盈转亏。
主要原因如下:
- 开发业务结算规模和毛利率下降: 由于结算项目主要是2021年及之前获取的高价地项目，而2022年后行业进入深度调整期，以价换量成为主流，导致结算利润率下降。
- 大宗和股权交易亏损: 万科积极推进大宗资产交易和股权处置，部分交易产生亏损。
- 部分非主业财务投资亏损: 万科在非主业财务投资方面也遭遇了部分亏损。
- 减值计提增加: 由于行业调整，万科对部分资产进行了减值计提，导致亏损增加。
尽管面临挑战，万科依然取得了多项重要成果:
- 二季度经营性净现金流转正: 万科二季度经营性现金流实现42亿元正向现金流，主要得益于超100%的回款率和交付量下降带来的支付压力减轻。
- 新增融资和再融资超600亿元: 万科积极调整融资模式，获得各方支持，上半年新增融资和再融资总额超过670亿元，新增融资综合成本为3.66%，创历史新低。
万科在经营和融资方面取得的成果，展现出公司强大的抗风险能力和应对市场变化的灵活策略，为未来的发展奠定了坚实基础。
万科三大核心业务：稳步发展，深耕细作
聚焦三大主业，打造核心竞争力
万科聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业，不断提升核心竞争力。
综合住区开发业务：销售跑赢大市，高质量交付
- 销售额跑赢大市: 上半年万科销售1273.3亿元，销售金额在14个城市位列第一，销售表现优于百强整体水平。
- 高质量交付7.4万套房屋: 万科始终坚持高品质交付，上半年交付量虽然下降，但依然保持高质量标准。
物业服务业务：积极挖掘市场机会，实现双位数增长
- 营收同比增长9.5%: 万科物业服务业务积极挖掘市场机会，在行业增长挑战下依然实现营收双位数增长。
- 住宅物业业务实现营收双位数增长: 针对住宅物业需求，万科不断优化服务模式，提升服务品质，实现稳健增长。
租赁住宅业务：规模、业绩、能力、模式全面提升
- 长租公寓业务持续看好: 万科始终看好长租公寓业务，并将其作为三大核心业务之一。
- 存量资产盘活模式不断成熟: 万科积极探索“由售改租”模式，盘活存量资产，提升资产利用率。
- 泊寓业务取得明显成绩: 万科泊寓在规模、业绩、能力、模式方面取得了显著进步。
万科三大核心业务的稳步发展，体现出公司对市场趋势的敏锐洞察力和对未来发展方向的清晰规划。
REITs市场：积极布局，寻求突破
REITs市场成为万科发展的重要方向
万科积极探索REITs市场，并取得了一系列成果：
- 印力REIT成功上市: 万科旗下商业地产平台印力REIT于今年4月成功上市，发行规模32.6亿元。
- 保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT进入申报进程: 万科积极推动REITs业务发展，为更多优质资产提供融资渠道。
- 成立首个商业Pre-REIT基金: 万科不断拓展REITs业务，为未来发展创造更多机会。
万科积极拥抱REITs市场，不仅为公司提供更多融资渠道，也为资产盘活、提升资产经营效益和完善资产权证提供了重要工具。
未来展望：稳中求进，拥抱新机遇
万科对未来市场充满信心
万科董事会主席郁亮表示，中长期来看，潜在住房需求规模仍然巨大，新房的性价比在提升，政策对多样化住房需求的支持力度也在持续增加，这些都为市场需求的复苏积蓄能量。
万科将继续坚持以下发展战略:
- 聚焦三大主业，提升核心竞争力: 万科将继续深耕综合住区开发、物业服务和租赁住宅三大主业，打造核心竞争力。
- 积极探索REITs市场，寻求新的增长点: 万科将继续推进REITs业务发展，探索新的融资渠道和投资模式。
- 把握市场机遇，实现高质量发展: 万科将积极把握市场机遇，在稳中求进的基础上，实现高质量发展。
万科将以更加积极的姿态迎接挑战，拥抱新机遇，为未来的发展奠定坚实基础。
常见问题解答
Q: 万科上半年亏损的主要原因是什么？
A: 万科上半年亏损主要原因是开发业务结算规模和毛利率下降、大宗和股权交易亏损、部分非主业财务投资亏损以及减值计提增加。
Q: 万科如何应对行业调整带来的挑战？
A: 万科积极应对行业调整，聚焦三大主业，提升核心竞争力，并积极探索REITs市场，寻求新的增长点。
Q: 万科如何保障下半年的资金状况和偿债安排？
A: 万科下半年待交付房源近10万套，公司将保持销售和回款的稳定，加快推进大宗交易和股权处置，确保按时、保质完成交付任务，并保障各类债务的兑付。
Q: 万科对未来房地产市场有何看法？
A: 万科认为，中长期来看，潜在住房需求规模仍然巨大，新房的性价比在提升，政策对多样化住房需求的支持力度也在持续增加，这些都为市场需求的复苏积蓄能量。
Q: 万科在REITs市场有何布局？
A: 万科积极探索REITs市场,印力REIT已成功上市，保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT已进入申报进程，万科还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金。
Q: 万科未来将如何发展？
A: 万科将继续坚持聚焦三大主业，提升核心竞争力，积极探索REITs市场，寻求新的增长点，把握市场机遇，实现高质量发展。
结论
万科2024年半年报展现出公司在行业调整中的韧性，聚焦三大主业，实现高质量交付，销售跑赢大市，积极探索REITs市场，为未来的发展奠定了坚实基础。尽管面临挑战，万科依然保持了稳中求进的步伐，积极拥抱新机遇，为未来的发展创造更多可能性。
相信万科凭借其强大的实力和灵活的策略，将会在未来的市场竞争中取得更大的成功。
